Nova lei do distrato – 13.786/18

Ao término do ano de 2018, quando todos já achavam que nada iria ser alterado, em 27 de dezembro, foi sancionada a “Lei do Distrato”, servindo como marco legal para os contratos de alienação de imóveis na planta.

Preliminarmente, insta sanar uma dúvida bastante frequente, essa nova lei trata exclusivamente de venda de imóveis “na planta”, seja em regime de incorporação ou em regime de loteamento, portanto, contratos de vendas de imóveis já construídos não são tratados por essa lei.

Outro questionamento bastante relevante é se essa lei pode atingir contratos que já haviam sido assinados e a resposta é não, a nova lei só poderá atingir contratos celebrados posteriores a sua entrada em vigor.

Um fator muito positivo ao consumidor que a nova lei trouxe, foi à obrigatoriedade das incorporadoras de no contrato de compra e venda apresentarem um quadro resumo contendo as principais informações do contrato, todavia, caso o quadro resumo não seja realizado ou esteja incompleto, só poderá o adquirente pedir o aditamento do contrato, para que as informações sejam aditadas.

Em relação à possibilidade de resilição unilateral do contrato, a mesma continua sendo admissível, mesmo que de modo imotivado por parte do consumidor, mediante mera notificação extrajudicial, porém o consumidor terá que suportar os encargos punitivos e indenizatórios decorrente deste ato.

Trata a lei ainda do direito de arrependimento do consumidor, nesse caso o adquirente poderá desistir do contrato sem qualquer motivo dentro do prazo de 7 dias, devendo apenas enviar uma carta registrada com aviso de recebimento, mas para isso o contrato deve ter sido celebrado em stand de vendas ou fora da sede da incorporadora.

Ressalta-se que, se o contrato foi assinado na sede do incorporador, não existe a possibilidade do direito de arrependimento, pois o legislador entendeu que dessa maneira o adquirente não estaria suscetível as técnicas de marketing que pudessem leva-lo a alguma precipitação em sua decisão.

Existe ainda a possibilidade de rescisão após a entrega das chaves para o adquirente, neste caso este terá que pagar ao alienante um valor referente à fruição do imóvel, correspondente a 0,5% a.m. do valor atualizado do imóvel, como exemplo: O consumidor até o momento da resilição pagou R$ 900.000,00, o valor do contrato era de 1 milhão, neste caso ele deverá pagar R$ 5.000,00 por mês a partir da data da entrega das chaves.

Por outro lado, o incorporador também deverá ressarcir o consumidor pela fruição do dinheiro utilizado a partir da data do respectivo desembolso, ou seja, supondo que os R$ 900.000,00 tenham sido pagos à vista na data da entrega das chaves, o incorporador fruiu desse valor, portanto, teria que pagar R$ 4.500,00 por mês pela fruição do dinheiro, neste caso caberia a possibilidade de compensação.

Em casos de loteamento o valor de fruição é de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, podendo ser aplicado por analogia todo o explicitado no parágrafo anterior, atentando-se a majoração da porcentagem estabelecida para os casos de loteamento.

O maior risco ao adquirente trazido por essa nova lei, são os casos de perda integral do valor pago e desembolso da taxa de fruição adicional, isso porque, nos casos de ruptura de contrato por culpa do consumidor, existem diversas multas e retenções que o incorporador pode realizar, limitados a retenção de 100% do valor pago pelo consumidor, ocorre que, o valor de fruição de imóvel não está estipulado nesse teto, portanto, em alguns casos pode ocorrer a retenção integral do valor pago pelo consumidor e ainda o desembolso do consumidor pela fruição do imóvel.

Essas são apenas algumas das inovações trazidas pela nova lei, que demonstram a necessidade de o consumidor estar sempre respaldado por uma assessoria jurídica, visando um maior esclarecimento no momento da assinatura do contrato imobiliário.

 

 

 

 

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